核心提示：第一太平戴維斯於近日發佈2017年第二季度上海房地產市場回顧，從甲級寫字樓、零售、住宅、住宅租賃、投資等多個市場領域解析。
上海甲級寫字樓市場
2017年第二季度，核心商務區迎來四個寫字樓項目入市，季度新增供應33.9萬平方米，將全市核心商務區甲級寫字樓存量推至776萬平方米。
-興業太古匯T2，靜安
-外灘國際金融中心（南板塊S1），黃浦
-金光白玉蘭廣場，虹口
-凱德星貿，靜安（原閘北）
新增供應導致本季度核心商務區甲級寫字樓空置率小幅上升至10.7%，環比上升1.7個百分點，同比上升3.3個百分點。
受浦西項目租金上漲的帶動，本季度核心商務區甲級寫字樓平均租金環比小幅上漲0.5%，同比上漲3.4%，達到每平方米每天人民幣9.0元。
二季度，非核心商務區共計六個新項目入市，帶來近36.8萬平方米新增供應，至此，全市非核心商務區甲級寫字樓存量達到294萬平方米。
-中建廣台中商標申請查詢場，浦東
-寶鋼集團世博項目，浦東
-星光耀廣場，普陀
-傳富虹橋項目，閔行
-隆視廣場，閔行
-寶創虹橋項目，閔行
受新增供應影響，本季度非核心商務區寫字樓市場空置率達到27.9%，環比上升7.0個百分點；如何申請商標台中平均租金環比上漲3.4%，達到每平方米每天人民幣5.9元。
展望
2017年下半年，核心商務區預計將有近58.4萬平方米新增供應入市，其中70%面積位於浦東。
隨著各新興大型規劃區域的建設發展，上海寫字樓市場的外擴趨勢日益明顯。
由於供應增多，加之7-8月份辦公租賃市場淡季的趨近，一些老項目業主考慮下調租金以爭取租戶，同時新項目業主為吸引優質租戶而提供租金優惠，因此預計寫字樓項目租金或面臨下行壓力。
5月份，上海發佈33條新政以進一步擴大開放、吸引外資，上海正率先建立同國際投資和貿易通行規則相銜接的制度體系，率先形成法治化、國際化、便利化的營商環境。
上海零售市場
2017年前五個月，上海零售總額同比上升8.2%，增速較去年同期上升0.4個百分點。
第二季度共四個新項目入市，帶來349,740平方米新增供應
興業太古匯，靜安
怡豐城，閔行
長寧來福士廣場，長寧
King 88廣場，靜安
核心及非核心商圈購物中心首層租金均環比上漲0.2%，分別至每平方米每天人民幣50.2元及16.6元。
由於新項目預租率較高，同時近兩年入市的10萬平方米以上大體量項目持續提升入駐水平，全市空置率在第二季度末環比繼續下降0.5個百分點至8.0%。其中核心商圈維持不變，為6.3%，非核心商圈環比下降0.6個百分點至8.7%
作為全市購物中心整體占比最大的租戶類型，餐飲品牌本季度仍維持良好擴張態勢。其中中餐占新租餐廳面積72%。
展望
核心商圈約有30萬平方米商業項目正處於改造中，並將於2018年起重新入市，進而有望重新激活市中心商業租賃需求。
預計下半年將有120萬平方米新增零售面積入市，但其中30%或將延期。
上海住宅租賃市場
第二季度，兩個全新服務式公寓項目入市：尚臻徐匯服務式公寓和靜安瑞吉公寓，共計為市場增加174套租賃單元。
本季度，全市服務式公寓租金環比上漲1.5%至人民幣每平方米每月233.9元；小業主公寓租金環比加速上漲3.3%，達人民幣每平方米每月186.8元。季內，別墅租金穩中有升，環比上漲1.0%至人民幣每平方米每月156.8元。
本季度，各細分市場（服務式公寓、小業主公寓及別墅）空置率均有所上升。一些項目由於采取以價換量，因而錄得良好入住表現。
展望
預計下半年將有兩個全新服務式公寓項目入市，即尚臻金橋服務式公寓（102套）和嘉佩樂酒店公寓（40套）。
預計將有更多中端或主打大眾市場的公寓租賃服務商進入市場，從而使區域市場競爭更趨激烈。
近期上海新推的純居住租賃用地，意味著未來將有更多開發商自持型的出租項目，尤其是位於新興區域。同時，這類性質地塊的推出亦對開發商的運營能力提出更高要求，而非僅僅銷售策略。
值得一提的是，第一太平戴維斯於近日發佈的租賃市場的報告顯示，2017年二季度，住宅租賃尤其服務式公市場表現向好，雖在限購政策影響下，大量租賃產品投入市場，但整體出租率依舊維持在8成以上，且整體租金環比上漲1.8%。於此，嘉華國際集團有限公司（簡稱：嘉華國際。香港股份代號：173）在首次成功於靜安區南京西路CBD推出區域內知名高端服務式公寓-尚臻靜安之後，延續旗下項目於市場的強勁表現，加大力度穩健佈局集團多元化業務，於六月重磅推出位於徐匯區建國西路，充滿經典法式人文韻味的尚臻徐匯高端服務式公寓，為旗下尚臻品牌長期之發展戰略提供瞭更為全面優質的精準化業務發展模式。
上海住宅銷售市場
一手商品住宅市場
二季度，上海新建商品住宅新增供應累計約160萬平方米，環比上升61%，同比下降50.6%。
本季度，一手商品住宅成交台中商標權申請環比上升38.8%，共計約210萬平方米。
本季度一手商品住宅成交均價再創新高，達到每平方米人民幣47,600元，環比微漲0.4%。
一手高端公寓市場
二季度，一手高端公寓供應面積僅5.7萬平方米，均為現有項目的新一期/新批次。無全新項目入市。
二季度，一手高端公寓成交量環比上漲13.0%，共計約17.2萬平方米。
本季度，一手高端公寓價格指數環比繼續上漲2.2%，均價達到每平方米人民幣106,900元。
住宅用地市場
-一季度，上海宅地市場無住宅性質的地塊成交。由於上海政府越來越推崇租賃用地，未來宅地拍賣將註重租賃市場的開發。
新政
四月份，上海土管局出臺土地 招掛復合 政策。通過資格審查後，評標采用100分制，每塊地篩選出不超過三傢房企競拍。通過網上競標、每傢房企隻有一次出價機會，使交易更加透明化以及減少高溢價土地產生幾率。
新開盤商品住房采取由公證機構主持的搖號方式公開銷售, 對涉嫌違規的房地產企業，一經查實，一律暫停網簽，降低直至取消房地產開發企業資質，並列入行業信用管理 黑名單 。
為確保交易真實，存量房合同網簽備案時，網上操作系統將增加身份信息核驗環節。
展望
五月份發佈上海發佈 類住宅 整頓並停止審批公寓式辦公項目顯示出政府為瞭更好的落實政策而整治市場的決心。
高端市場持續供不應求，價格應仍處高位，比起整體市場供應增長趨勢，。
近期全國及上海首套房利率同時上漲雖無立即對市場產生效果，但若住宅市場信貸持續收緊，對市場的影響將逐步顯現。
土地 招掛復合 新政將同時考驗開發商資金鏈以及開發優質項目的實力，從而縮小房產商競爭范圍。一些開發商將目標轉向投資三四線市場，或通過並購現有項目的方式尋求發展。
上海投資市場
第二季度投資市場共達成八宗主要交易，總金額135億人民幣，2017年上半年的總成交量是2016年上半年的兩倍。
寫字樓仍然是這一季度的成交主力，占總成交額66%，5筆寫字樓成交意圖預計均以投資為目的。
為瞭增加在中國一線城市寫字樓的投資佈局，國際開發商和投資者重新在上海投資市場中保持活躍的態度，本季度完成總成交量76%的交易，標的集中為非核心、提供增值可能的物業。
市場仍然存在收購商場以及酒店用以改造的投資興趣，然而符合投資目的的投資機會有限。
在提高對開發商境內發行債券的要求之後，國傢發改委從四月起通過不批準境外發債配額也進一步阻斷瞭開發商境外發行債券的渠道。
展望
土地供應有限、土拍成交價格不斷上漲，開發商將會繼續在存量市場上尋找投資機會，2017年下半年交易市場預計將會保持活躍。
面對市場總體回報率不斷下行，憑借對於上海新興寫字樓市場發展保持的信心，投資者將會繼續尋找該類市場中能提供增值機會的投資標的。
境內開發商發行債券要求提高將繼續影響到中小型開發商的融資，因此市場預計會出現一系列大開發商兼並小開發商的整合。
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